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小区门口建起了保安岗亭，中庭的小山包不再杂草丛生，楼下乱开发的菜地不见了……通过创新思维，在全市率先推出物业“先行垫付”改造小区模式，建于上世纪八九十年代、一度成为“脏、乱、差”代名词的厦门思明区厦港街道巡司顶巷海龙小区，正在悄然发生着变化。
然而，鲜为人知的是，厦门尚存有约800个老旧住宅小区，而且其中有危房1752幢、预制板房490栋，成了这座美丽城市发展过程中遗留下来的“疮疤”。10月16日召开的政协第十二届厦门市委员会常务委员会第十八次会议，围绕“结合‘美丽厦门 共同缔造’行动，推进老旧住宅小区整治提升工作”协商议政，再一次将迫在眉睫的老旧小区改造问题摆上台面，并在献言建策上来了一次火花的碰撞。
厦门市委常委、副市长康涛表态，整治老旧住宅小区的工作是在“美丽厦门 共同缔造”的前提下进行的，厦门将因地制宜，结合实际情况，分类解决不同情况的老旧住宅小区的问题，今后还将加大力度，扩大范围，创新管理，切实做好具有厦门特色的老旧住宅小区改造。
现状：800个老旧小区亟待提升
今年初，厦门市政协常委黄秀惠在政协大会上发言，呼吁共同推进老旧住宅小区整治提升，之后，市政协以及各民主党派分头展开了课题调研、视察、考察。
厦门的老旧住宅主要有三类，一是分布在具有百年历史的老城区；二是上世纪50至80年代建设的砖混、砖石或者砖木结构及预制板类结构的底层、多层住宅；三是城中村中大量的自建简易搭盖房。
由九三学社厦门市委和厦门市政协教科文卫委联合开展的《厦门市老旧住宅小区安全问题分析与对策》课题组披露，厦门的这些老旧住宅，建设年代久、标准低、设备过时老化、缺乏维护修缮，有些已经成为危房。许多老旧住宅的建筑达到使用年限，出现了局部坍塌、墙体开裂等现象，但这些住宅里仍有人居住，存在安全隐患，且老旧小区基本没有物业管理，缺少公共维修金，小区安全及房屋维护得不到保障，老旧住宅小区的改造迫在眉睫。
经过摸底调查，全市共有老旧住宅小区约800个，主要集中在岛内，其中思明区约660个，湖里区约70个，截至去年已完成整治项目33个，今年计划整治17个项目。值得一提的是，按照国家标准，截至2013年，厦门全市共有490幢预制板房、1752幢危房，其中岛内危房占了全市的一半以上，这些危房都是需要整栋拆除或整改整治后再居住。
“看着课题组所展示的厦门老旧住宅小区尤其是危房里的一张张照片，令人揪心，有的让人触目惊心！”一位厦门市政协委员昨日直言，美丽厦门背后，这些老旧住宅小区如何改造、提升，令人期待。
溯源：三大因素滞缓改造进程
基础设施老化、配套管理落后，是老旧城市社区住户的一块“心病”。从2011年起，厦门市就开始分批整治提升了一些老旧住宅小区。除了粉刷楼道、增设围墙、更换防盗门，有的小区从开放式小区改造成封闭式小区，有的还对小区内部分雨污管道进行了改造。
然而，改造的步伐远远无法满足市民的需求。除了厦门的老旧住宅小区数量较多，每年改造的费用和数量非常有限外，厦门市规划委员会主任赵燕菁在会上认为，老旧建筑还面临复杂的产权问题，同一幢房屋公房、私房产权混杂，甚至有的属于部分产权房，也导致改造难以进行。
如何留住历史与文化，也面临着进退两难的局面。开元路上的“野门公馆”是由民间资本投入改造的南洋风貌老建筑，因为涉及改变用途的问题，经营的咖啡馆、民宿都办不了手续，处于“无证经营”的状态，目前已经关门，上百万元的投资没有效益，三四楼也不敢再追加资金修缮。还有像卢厝、蒋厝等这类具有历史保护价值的风貌建筑也岌岌可危。
解决了安全、产权、历史文化保护等问题，老旧住宅小区在改造后仍然面临着一个更大的问题，就是如何管理与维护。希望大厦曾是厦门市拆迁安置的标杆示范小区，住户有230余户，其中低保40余户，占了近两成，因此各类物业管理费用难以缴齐。民盟市委通过调查发现，物业管理公司已经为小区公共维修金垫付了上百万元，目前面临着入不敷出的困境。
厦门市政协常委、民建市委专职副主委蓝萍分析，早期的规划设计导致小区体量较小，达不到物业管理企业入驻的规模要求；而老旧住宅小区的居民购买服务的意识和经济能力比较弱，出租率高等原因也造成了引入物业的困难。
突破：“共谋共治”创新改造模式
老旧小区改造，是一项惠民工程。一位厦门市政协委员认为，很多老旧小区存在安全问题；长期无物业管理，环境脏乱差；没有休闲场地、停车场等，整治后的维护管理也跟不上，这与“美丽厦门”格格不入。一句话，老旧小区要通过改造，让居民的生活更加舒适。
那么，老旧小区该如何改造提升？厦门市政协常委丁丽瑛建议，要立法先行，依法保护，既要保护文物、文化遗产，也要保护物权。
“改造要调动老百姓的积极性。”赵燕菁主任认为，他以湖滨一里到四里的改造作为例子，现在是以居民为主来进行改造，也就是居民负担成本，这样还可以依据居民的情况，实现单栋个性化的改造。如果居民负担不起，可以采取使用公维金或者采取共有产权的方式来弥补资金的不足。
厦门市政协副主席潘世建代表课题组发言建议，政府应主导改造公有产权房屋，无能力改造的私房可由政府主导改造，在产权和使用权上适当分离，或采用共有产权形式，解决出资方与使用方的权益平衡；老旧住宅小区改造资金由市、区、街道共同承担。鼓励有经济条件的住户自行改造，由政府在税费减免、银行贷款等给予一定的优惠政策，或者借鉴台湾做法，住户可申请获得政府给予的房屋修缮补贴。此外，鼓励民间资本参与改造，“属于民间资本改造的老旧建筑，在一定范围内放宽门槛，允许其改变房屋用途，才能达到各方共赢”。
厦门市政协主席陈修茂认为，总体而言，老旧小区改造要更加注重规划引领，做到整治改造符合城市规划发展要求；要更加注重安全有序，多措并举、分类实施；要更加注重文化传承，保护和延续城市历史和文化；要更加注重共谋共治，创新美丽厦门共同缔造的新机制，要把老旧住宅小区综合整治融入到我市社会治理体系创新和治理能力现代化的工作中去，探索共谋共建共管共治的新途径和新方式。
针对很多改造工程更多注重“面子”问题，老市民陈平仄认为，老旧小区的改造，固然需要从城市的整体视角出发，但对正在推行“共同缔造”的美丽厦门而言，应从“民生视角”出发，更多地问计于春江水暖鸭先知的居民住户，老旧小区改造才能真正具备实实在在的民意基础，也才能真真切切转化为有意义、有价值的城市财富，并真正意义上提升厦门的城市档次和市民生活的福祉。（林世雄 林泽贵）
