7月1日起，厦门商品房预售管理实行新规。今后厦门开发商取得预售许可证在开盘后拿到的大笔预售资金，将引入三方监管模式，更严格地全程监管资金去留，从而在更大程度上规避可能出现的“烂尾楼”风险，同时，新规也将全面规范房地产企业的开发行为，有助于改善开发企业良莠不齐的局面。
预售资金开专门账户 三方共同监管资金去留
厦门商品房预售金监管的新模式具体操作是，预售人在申请商品房预售许可证前应设立商品房预售资金专用账户，并与市土地房屋交易登记机构（以下简称登记机构）、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书，明确各自的权利、义务和责任，实行三方共同监管。
款项的使用范围和使用进度有了更细致明确的规定，比如，监管额度内的预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用；应编制预售资金用款计划，按工程节点要求使用监管额度内预售资金；主体结构封顶前，累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的70％；竣工验收前，累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的85％；交付使用前，累计申请使用额度内预售资金不得超过监管额度的95％。
登记机构则按照预售项目工程总造价及风险金（工程总造价的20％）核定预售资金监管额度。
对于厦门目前项目普遍采用精装修，开发商已收取的装修费用也同样被纳入监管行列。
采用国内流行做法 行政银行同时监管
目前国内城市针对开发商预售金管理，基本采用三种模式，即行政监管、银行监管、第三方监管三种模式，厦门本次采用的办法，业内人士评价认为是采用了前两种相结合的办法。记者注意到，全新的监管模式中，银行所承担的作用不亚于登记机构，如预售人因开发规模、按揭额度等原因，需要增设预售资金专用账户的，应首先书面告知原开户银行，报经登记机构同意后再设立。
当然，这种方式仍存在改善空间，厦门市国土资源与房产管理局在去年的一项评估中就认为，从国内城市的实践看，比如成都从2010年开始采用的银行监管模式，就对开发企业、物业等建立了信用评分制，由银监局和人民银行营业管理部联合发文确立监管模式，这意味着除了银行外，银行上一级监管部门也同时介入。
今后开发商如果要使用监管额度内的预售资金，一是按规定提出申请；二是登记机构按程序审查并在5个工作日内答复，同意拨款就出具核准意见，不同意拨款以书面形式说明，随后预售人再持经核准的申请表到开户银行办理专用账户拨款手续，并向登记机构提交一系列材料。
专用账户内资金超过监管额度的部分，预售人可向登记机构申请支取，优先用于项目工程建设和偿还开发贷款。
新规弥补监管漏洞 实质意义上取消免监管
与新规相比，旧规定的一个弊端是，虽然确立了预售资金监管制度，但并没有覆盖所有预售项目，同时，符合三个条件可免监管的条款，给了开发企业想办法合理规避监管的空间。这些免除监管的条件包括，具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质，或者前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位，或银行信用“AAA级”单位，或者自有资金达该项目投资额50%的，都可以申请免监管。
厦门市国土资源与房产管理局相关人士说，由于免监管条件的存在，厦门很多开发商纷纷效法，使得实际纳入监管的企业不到10%，实际大概只有5%左右。
新规定虽然没有直接规定取消免监管，但对申请撤销商品房预售资金监管做出规定：只有当开发商拿到《建设工程竣工验收备案证明书》和交房通知凭证，向登记机构提出申请才有可能撤销，在工程验收完且交房情况下，监管实际已经没有意义了。
厦门大块文案总经理叶旭端认为，今年以来政府出台的这一系列监管措施，对于规范房地产市场秩序十分有利，开发商无法再随意使用资金，会更关注产品和项目本身，那些资金实力差的开发企业，也会因此慢慢退出市场。
就在今年一月，《厦门市商品房预售管理规定》也正式开始执行，开发商在取得商品房预售许可证后必须在10日内开盘，一次性公开全部预售房源及每套的价格，捂盘将被处以一万元以上三万元以下罚款，并记入预售人信用档案。7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层才能取得预售许可。（林世雄 陈挺）
